Guida Completa all’Attestazione dello Stato dei Pagamenti Condominiali: Obblighi, Diritti e Conseguenze

Introduzione

All’interno della vita condominiale, la trasparenza nella gestione dei pagamenti e delle eventuali controversie giudiziarie rappresenta uno dei cardini fondamentali per garantire la serenità dei rapporti tra condomini e la corretta amministrazione dell’edificio. In particolare, il diritto di ciascun condomino di ricevere dall’amministratore un’attestazione relativa allo stato dei pagamenti e alle liti giudiziarie pendenti, trova fondamento direttamente nel Codice Civile italiano e si rivela di cruciale importanza in molteplici situazioni, tra cui la compravendita di immobili. In questa guida approfondiremo ogni aspetto dell’attestazione dello stato dei pagamenti in condominio, dalla sua disciplina normativa alle modalità di richiesta, fino alle conseguenze, anche gravi, del mancato rilascio da parte dell’amministratore.

—

Fondamento Normativo dell’Attestazione dello Stato dei Pagamenti

L’obbligo per l’amministratore di rilasciare l’attestazione sullo stato dei pagamenti condominiali è sancito dall’articolo 1130, n. 9 del Codice Civile, così come modificato dalla Legge di riforma del condominio n. 220 del 2012. Questa disposizione assegna all’amministratore il compito specifico di fornire ai condomini, su richiesta, una dichiarazione attestante la regolarità o meno dei pagamenti relativi agli oneri condominiali. Tale misura è stata introdotta proprio per rafforzare la trasparenza nei rapporti tra amministrazione e condomini e prevenire controversie e fraintendimenti in merito alle posizioni debitorie o creditorie all’interno del contesto condominiale.

La ratio di questa norma è duplice. Da un lato, essa tutela i diritti individuali dei condomini, offrendo loro uno strumento per monitorare e verificare la corretta gestione delle risorse comuni. Dall’altro, consente di agevolare operazioni giuridiche rilevanti come la compravendita di unità immobiliari, in cui la certezza sulla posizione debitoria o creditoria rispetto al condominio assume una valenza essenziale per la sicurezza dell’acquirente e del venditore.

—

L’Attestazione in Occasione del Rogito Notarile

Il momento in cui l’attestazione dello stato dei pagamenti assume il suo massimo rilievo pratico è certamente quello del rogito notarile, ossia l’atto pubblico che sancisce il trasferimento della proprietà di un immobile. In occasione della vendita di un appartamento situato in un condominio, infatti, è nell’interesse dell’acquirente venire a conoscenza di eventuali morosità pregresse da parte del venditore nei confronti del condominio stesso, così come di eventuali liti giudiziarie ancora in corso che possano comportare il rischio di future spese straordinarie o di altre conseguenze economiche.

Solitamente, l’iniziativa della richiesta dell’attestazione parte dal venditore, il quale si rivolge all’amministratore affinché questi rilasci il documento attestante la sua posizione in merito ai pagamenti degli oneri condominiali. Tale dichiarazione viene quindi allegata all’atto notarile, in modo da fornire all’acquirente tutte le informazioni necessarie per una scelta consapevole e trasparente. È prassi che l’attestazione contenga anche un’indicazione circa la non liberatoria della stessa, ovvero l’eventuale presenza di conguagli o spese non ancora definitivamente liquidate, che potranno essere richieste anche all’acquirente, con possibilità di rivalsa di quest’ultimo nei confronti del venditore. In questo modo, si tutelano le posizioni di tutte le parti coinvolte nella compravendita.

—

Oggetto e Ampiezza della Richiesta: Chi Può Chiederla e per Quali Dati

Sebbene la richiesta dell’attestazione sia particolarmente frequente in occasione della vendita di un immobile, la legge prevede che ogni condomino abbia il diritto di ottenere dall’amministratore informazioni relative non solo alla propria posizione ma anche, più in generale, allo stato dei pagamenti degli altri condomini. Ciò si inquadra nell’ambito dei poteri di controllo e vigilanza che ogni proprietario ha diritto di esercitare sulla gestione condominiale nell’interesse collettivo.

La richiesta può avere, dunque, oggetto limitato alla situazione personale del richiedente oppure può essere estesa allo stato dei pagamenti di tutti i condomini. In quest’ultimo caso, è fondamentale che la richiesta sia motivata da esigenze di verifica e trasparenza, e che venga formulata con modalità corrette e rispettose, senza che ciò diventi strumento di intralcio ingiustificato all’attività dell’amministratore. Non è necessario, tuttavia, fornire una motivazione dettagliata della richiesta, anche se l’indicazione della finalità (ad esempio, per la compravendita di un immobile) può agevolare la tempestiva evasione della stessa.

La possibilità di richiedere informazioni anche sulla posizione degli altri condomini risponde all’esigenza di garantire una gestione trasparente e partecipata del condominio, prevenendo situazioni di morosità occulta che potrebbero gravare su tutti i proprietari in caso di spese straordinarie o ricorsi giudiziari.

—

Contenuto dell’Attestazione: Cosa Deve Indicare l’Amministratore

L’attestazione rilasciata dall’amministratore deve riportare in modo dettagliato la situazione del condomino o dei condomini oggetto della richiesta in relazione al pagamento degli oneri condominiali. Nella prassi, il documento fa riferimento sia all’anno in corso sia agli anni precedenti, specificando per ciascuna voce di spesa se il condomino sia in regola o meno con i versamenti dovuti. Se emergono situazioni di morosità, l’attestazione deve indicare le voci di spesa e gli importi non ancora saldati.

Nel caso in cui la richiesta sia collegata a una compravendita immobiliare, il documento dovrà poi essere allegato al rogito notarile, costituendo parte integrante della documentazione necessaria per il perfezionamento dell’atto. È fondamentale che l’attestazione riporti anche eventuali liti giudiziarie pendenti che coinvolgano il condominio, specificando per ciascun procedimento lo stato del giudizio e le eventuali spese legali già sostenute o ancora da sostenere.

Una precisazione importante riguarda il valore dell’attestazione: generalmente gli amministratori tendono a specificare che essa non ha valore di liberatoria definitiva, in quanto potrebbero sussistere conguagli o spese future non ancora quantificabili nel momento del rilascio. In tali casi, la responsabilità per i pagamenti potrebbe ricadere anche sull’acquirente, il quale potrà però rivalersi nei confronti del venditore. Questo aspetto evidenzia la necessità di una particolare attenzione nella redazione e nella lettura del documento.

Quanto ai costi, la redazione dell’attestazione rientra tra i compiti ordinari dell’amministratore, per cui non è previsto, salvo diverso accordo, alcun compenso aggiuntivo rispetto a quello già concordato per la gestione condominiale.

—

Liti Giudiziarie Pendenti: Informazioni e Implicazioni

Oltre allo stato dei pagamenti, l’attestazione deve fornire indicazioni sulle eventuali liti giudiziarie in corso che coinvolgano il condominio. Questo aspetto è di grande importanza, poiché la pendenza di contenziosi può comportare rischi economici significativi per tutti i condomini, a causa della possibile insorgenza di spese legali, risarcimenti o altre obbligazioni derivanti dall’esito dei giudizi.

L’amministratore dovrà quindi indicare, per ogni procedimento pendente, lo stato attuale del giudizio, le parti coinvolte, l’oggetto della controversia e le spese già sostenute o prevedibili. Tale trasparenza consente ai condomini, e in particolare agli acquirenti di immobili, di valutare compiutamente i rischi connessi alla partecipazione al condominio e di adottare le necessarie precauzioni, anche in sede contrattuale.

—

Conseguenze del Rifiuto o dell’Inadempienza dell’Amministratore

La legge non lascia margini di discrezionalità in capo all’amministratore circa il rilascio dell’attestazione: egli non può rifiutare né procrastinare senza giustificato motivo la redazione e la consegna del documento richiesto. Il mancato rilascio dell’attestazione costituisce una grave irregolarità nella gestione condominiale, tale da poter giustificare la revoca giudiziale dell’amministratore, ai sensi dell’art. 1129, comma 12, n. 7 del Codice Civile.

In altre parole, se l’amministratore, senza giustificato motivo, si rifiuta di fornire l’attestazione richiesta, ogni condomino può rivolgersi al giudice per chiedere la revoca dell’incarico. La giurisprudenza, infatti, considera l’adempimento di tale obbligo come espressione essenziale della diligenza e della correttezza che devono caratterizzare la gestione condominiale. Il rispetto dei tempi nella consegna dell’attestazione è altrettanto rilevante: il documento deve essere rilasciato in tempo utile per consentire al richiedente di conseguire lo scopo sotteso alla richiesta, come ad esempio la stipula del rogito o la verifica della posizione debitoria in vista di una delibera assembleare.

È pertanto consigliabile che il condomino che formula la richiesta indichi chiaramente anche le ragioni e i tempi entro cui ha necessità del documento, in modo da evitare equivoci e da poter eventualmente dimostrare la sussistenza di un interesse concreto e attuale in caso di contestazione.

—

Conclusioni

L’attestazione dello stato dei pagamenti condominiali e delle liti giudiziarie pendenti rappresenta un fondamentale strumento di trasparenza e tutela nel contesto condominiale. Sancita dal Codice Civile come obbligo specifico dell’amministratore, essa si rivela particolarmente importante in occasione delle compravendite immobiliari, ma è comunque accessibile su richiesta a ciascun condomino, anche per finalità di controllo e verifica della gestione condominiale.

La completezza, la tempestività e la correttezza del documento sono elementi essenziali affinché l’attestazione assolva pienamente la sua funzione di garanzia. L’inadempimento da parte dell’amministratore non solo costituisce motivo di revoca, ma può esporre il condominio a rischi e controversie evitabili. Per questo motivo, è importante che amministratori e condomini conoscano a fondo i propri diritti e doveri in materia, così da contribuire a una gestione trasparente, efficiente e collaborativa della vita condominiale.