Il comodato d’uso gratuito è un contratto previsto dal codice civile italiano (articoli 1803–1812) con il quale il comodante mette a disposizione del comodatario un bene mobile o immobile senza richiedere alcun corrispettivo economico. Nel caso specifico della stanza in un appartamento, il comodato ha ad oggetto solo una porzione dell’abitazione, mentre il comodante ne conserva l’uso delle parti restanti. Questo strumento permette di regolare in modo formale e tutelato situazioni di ospitalità duratura, come il prestito di una stanza a un familiare, a un amico o a un collaboratore, garantendo a entrambe le parti certezze in merito ai diritti e agli obblighi derivanti.
Requisiti essenziali del contratto
Perché il comodato d’uso gratuito di una stanza in appartamento abbia validità legale, è necessario che il contratto contenga alcuni elementi fondamentali: l’identificazione precisa dell’immobile e della stanza concessa, i dati anagrafici di comodante e comodatario, la durata del comodato e le condizioni di restituzione. La descrizione dell’unità immobiliare deve essere redatta in modo puntuale, indicando indirizzo, piano, eventuali pertinenze e superficie della stanza, in modo da evitare successive contestazioni. Anche il termine temporale va chiarito: può trattarsi di comodato a tempo determinato, con data d’inizio e fine specificate, o a tempo indeterminato, nel qual caso la restituzione sarà regolata dal preavviso comunicato dal comodante secondo le modalità convenute.
Forma e modalità di stipula
La legge non richiede la forma scritta per la validità del comodato, tuttavia, per questioni di prova, si consiglia sempre di redigere un contratto scritto e firmato da entrambe le parti. In presenza di un valore locativo rilevante (superiore a 77,47 € mensili, soglia 2025), il comodato d’uso gratuito di immobili o parti di essi deve essere registrato in Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla stipula, con costo fisso di registrazione e imposta di bollo. La registrazione, oltre a dare certezza temporale ed opponibilità a terzi, evita sanzioni e accertamenti dell’Amministrazione finanziaria. Se la camera concessa fa parte di un contratto di locazione più ampio, è necessario il consenso scritto del proprietario dell’intero appartamento, per non violare le clausole del contratto di affitto.
Durata e recesso anticipato
Nel comodato a tempo determinato la durata è fissata nel contratto; al termine, il comodatario è tenuto a restituire la stanza senza bisogno di altra comunicazione. Per il comodato a tempo indeterminato, il comodante può chiedere la restituzione in qualsiasi momento, purché conceda un congruo termine di preavviso al comodatario. Tale termine ragionevole dipende dalla durata del comodato e dalle circostanze: per un utilizzo di pochi mesi potrebbe bastare un paio di settimane, mentre per un anno o più è usuale un preavviso di due o tre mesi. Anche il comodatario può recedere, restituendo l’uso della stanza e liberando l’immobile, con un preavviso simile. In mancanza di un termine stabilito, la giurisprudenza ritiene che debba valere il termine di sei mesi, salvo diversa pattuizione.
Diritti e obblighi del comodante
Il comodante è tenuto a consegnare la stanza in buono stato d’uso e a mantenere il bene in condizioni da consentirne l’uso convenuto, provvedendo alle riparazioni necessarie non imputabili all’uso normale. Non deve imporre canoni né chiedere garanzie economiche, salvo la semplice custodia del bene. Può tuttavia disciplinare l’uso della stanza con regole interne relative al decoro, agli orari di accesso o all’utilizzo delle parti comuni dell’appartamento, purché tali disposizioni non siano vessatorie. In presenza di guasti strutturali o di malfunzionamenti importanti (ad esempio danni all’impianto idraulico o elettrico), il comodante è tenuto a intervenire tempestivamente, poiché il comodatario non ha l’onere di sostenere spese straordinarie.
Diritti e obblighi del comodatario
Il comodatario riceve un diritto reale di godimento sulla stanza, ma con l’obbligo di restituire esattamente il bene ricevuto. Deve utilizzare la stanza secondo la destinazione d’uso concordata, non può trasformarla né cederne l’uso a terzi senza il consenso del comodante, e deve rispondere di eventuali danni derivanti da uso negligente o diverso da quello pattuito. Spetta al comodatario sostenere le spese ordinarie di manutenzione, come piccole riparazioni dovute al normale utilizzo, e provvedere alla pulizia e al decoro della stanza. In caso di controversie, il comodatario può opporsi a richieste di restituzione ingiustificate, facendo valere la durata residua del contratto o il legittimo uso già iniziato.
Aspetti fiscali e registrazione
Sebbene il comodato d’uso gratuito non generi canoni imponibili ai fini Irpef, l’obbligo di registrazione in presenza di valore locativo superiore alla soglia stabilita serve a evitare sanzioni. La registrazione implica il versamento dell’imposta di bollo sul contratto e dell’imposta di registro in misura fissa, attualmente pari a 67 € complessivi, da suddividere equamente tra le parti se non diversamente concordato. Se la stanza oggetto di comodato appartiene a un immobile in comproprietà, tutti i comproprietari devono aderire al contratto e firmare la domanda di registrazione. In caso contrario, il contratto potrebbe essere impugnato o dichiarato inefficace da parte dell’Agenzia delle Entrate.
Conflitti e risoluzione delle controversie
In caso di inadempienze o di contestazioni, il contratto può prevedere un arbitrato interno o la competenza di un foro specifico. Se il comodatario non restituisce la stanza alla scadenza o non rispetta le condizioni d’uso, il comodante può promuovere un giudizio per rilascio dell’immobile. Allo stesso modo, se il comodante chiede la restituzione senza un preavviso congruo o in violazione della durata pattuita, il comodatario può chiedere risarcimento dei danni derivanti dallo sfratto anticipato. Una buona prassi è ricorrere sempre al dialogo e a lettera raccomandata per comunicazioni formali, allegando copia del contratto e dei documenti identificativi per creare una traccia scritta delle fasi.
Suggerimenti pratici per una gestione serena
Per evitare fraintendimenti, conviene allegare al contratto una planimetria con l’evidenza della stanza concessa, fotografare lo stato iniziale di pareti, infissi e pavimenti e conservare una copia di eventuali messaggi o email di conferma. Prima di firmare, le parti dovrebbero chiarire gli orari di accesso, le zone comuni condivise e le regole relative a ospiti, animali domestici o utilizzo di tecnologie (Wi-Fi, stampanti). Infine, concordare un inventario dei beni eventualmente lasciati nella stanza può semplificare la restituzione e tutelare il comodatario da contestazioni infondate.
Con un contratto redatto con cura e la definizione chiara di diritti, doveri e termini, il comodato d’uso gratuito di una stanza in appartamento diventa uno strumento flessibile e sicuro, capace di disciplinare rapporti di ospitalità in forma trasparente e conforme alle normative vigenti.
Modello
CONTRATTO DI COMODATO D’USO GRATUITO DI UNA STANZA
Tra
Il Sig./La Sig.ra ________________, nato/a a ____________, il //, codice fiscale ________________, residente in ________________ (di seguito “Comodante”)
e
Il Sig./La Sig.ra ________________, nato/a a ____________, il //, codice fiscale ________________, residente in ________________ (di seguito “Comodatario”)
Premesso che
Il Comodante è proprietario o detentore a qualsiasi titolo dell’unità immobiliare sita in ________________, identificata al Catasto Fabbricati del Comune di ________________ al fg. __, mapp. __.
Il Comodante intende concedere in comodato d’uso gratuito al Comodatario la stanza di pertinenza interna all’appartamento sopra descritto, individuata nella planimetria allegata (Allegato A).
Il Comodatario accetta il comodato secondo i termini e le condizioni che seguono.
Si conviene e stipula quanto segue:
1. Oggetto del comodato
Il Comodante concede in uso gratuito al Comodatario, che accetta, la seguente stanza dell’appartamento sito in ________________:
Superficie: ______ m²
Piano: __
Descrizione: ________________
Le parti allegano planimetria (Allegato A) con l’esatta delimitazione dello spazio oggetto di comodato.
2. Durata
Il presente comodato è stipulato a tempo __ determinato / indeterminato . Nel caso a tempo determinato, avrà inizio il // e terminerà il //____. In caso di indeterminato, potrà essere risolto con preavviso di almeno __ mesi, da comunicarsi per iscritto.
3. Consegna e restituzione
Il Comodatario dichiara di aver ricevuto la stanza in buono stato di manutenzione e si impegna a restituirla nello stesso stato, salvo il normale deperimento d’uso, al termine del comodato.
4. Spese e manutenzione
Sono a carico del Comodante le spese straordinarie di manutenzione e riparazione strutturale. Sono a carico del Comodatario le spese ordinarie, compresi consumi di utenze, pulizia e piccole riparazioni.
5. Divieti
Il Comodatario non potrà subcomodare, cedere, né concedere a terzi l’uso della stanza senza il consenso scritto del Comodante. Non sono ammesse modifiche strutturali o installazioni permanenti senza autorizzazione.
6. Obblighi del Comodatario
Il Comodatario si impegna a non arrecare danni, a rispettare le norme di buon vicinato e il regolamento condominiale. Ogni danneggiamento dovrà essere riparato o risarcito.
7. Risoluzione
Il presente contratto si risolve di diritto:
per violazione di clausole essenziali da parte del Comodatario;
per mancato uso conforme o alterazioni non autorizzate;
per inadempimento del Comodante circa le riparazioni straordinarie.
8. Registrazione
In caso di valore locativo eccedente la soglia prevista dalla normativa vigente, il presente contratto verrà registrato presso l’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla firma, con imposta di registro a carico di __ (Comodante/Comodatario/entrambe le parti).
9. Foro competente
Per tutte le controversie relative al presente contratto è competente, in via esclusiva, il Foro di ________________.
Letto, confermato e sottoscritto
Luogo _______, data //
Comodante Comodatario
Allegati:
Allegato A: Planimetria della stanza concessa in comodato
Copia documenti di identità delle parti