Il diritto di prelazione è una prerogativa che può essere esercitata dal conduttore di un immobile nel momento in cui il proprietario decide di vendere la proprietà. Questo diritto è regolamentato da diverse normative a seconda della destinazione d’uso dell’immobile, sia esso abitativo o non abitativo. La legislazione italiana ha stabilito delle regole precise attraverso l’art. 38 della legge n. 392/1978 per gli immobili a destinazione non abitativa e l’art. 3 della legge n. 431/1998 per gli immobili ad uso abitativo.
Prelazione nella Vendita di Immobile Non Abitativo in Locazione
Quando si tratta di immobili non abitativi, la normativa prevede che il locatore debba informare il conduttore della sua intenzione di vendere l’immobile. Questa comunicazione deve essere fatta tramite un atto formale notificato per mezzo di un ufficiale giudiziario. Il locatore è tenuto a specificare il prezzo richiesto e le condizioni di vendita, dando così al conduttore l’opportunità di esercitare il suo diritto di prelazione.
Il conduttore dispone di un periodo di 60 giorni dalla ricezione della comunicazione per manifestare la sua volontà di acquistare l’immobile alle condizioni proposte. Questa manifestazione deve avvenire tramite una notifica ufficiale e deve includere l’offerta del prezzo indicato dal locatore. Una volta esercitata la prelazione, il conduttore ha ulteriori 30 giorni per versare il prezzo di acquisto e procedere alla stipula del contratto preliminare o definitivo.
In situazioni dove ci sono più conduttori aventi diritto, se uno di essi intende esercitare la prelazione, deve comunicare la sua intenzione agli altri entro 30 giorni dalla ricezione della comunicazione del locatore.
Prelazione del Conduttore nella Vendita di Immobili ad Uso Abitativo
Per gli immobili ad uso abitativo locati, il diritto di prelazione è regolato dall’art. 3 della legge n. 431/1998. La legge stabilisce che il conduttore può esercitare il diritto di prelazione alla prima scadenza quadriennale del contratto di locazione, a condizione che il proprietario non possieda altri immobili abitativi oltre a quello in cui risiede.
In tali casi, il proprietario deve notificare al conduttore la sua intenzione di vendere prima di procedere con la vendita a terzi. Se la vendita avviene dopo la prima scadenza quadriennale o se il proprietario possiede altri immobili, il diritto di prelazione non può essere esercitato dal conduttore.
Pronunce della Cassazione sul Diritto di Prelazione
La giurisprudenza ha ulteriormente chiarito alcuni aspetti del diritto di prelazione. La Cassazione ha stabilito che il diritto di prelazione è applicabile anche in caso di trasferimento forzoso della proprietà, come avviene per effetto di una sentenza. Inoltre, la Corte ha affermato che il silenzio del locatore successivamente alla vendita non viola alcun obbligo, purché il locatore abbia precedentemente notificato l’intenzione di vendere.
La Cassazione ha chiarito che l’esercizio del diritto di prelazione si perfeziona con la dichiarazione del conduttore di voler acquistare l’immobile alle condizioni proposte, mentre il pagamento del prezzo e la stipula del contratto avvengono successivamente.
Infine, per quanto riguarda la dismissione del patrimonio immobiliare delle amministrazioni pubbliche, il diritto di prelazione non si applica quando la vendita riguarda l’intero blocco di proprietà e non è frazionata.
Conclusioni
Il diritto di prelazione rappresenta un’importante tutela per i conduttori, permettendo loro di avere una priorità nell’acquisto dell’immobile che occupano. Tuttavia, l’esercizio di questo diritto è soggetto a specifiche condizioni e formalità, che variano in base alla destinazione d’uso dell’immobile. Le pronunce della Cassazione hanno ulteriormente chiarito i confini di questo diritto, garantendo una maggiore certezza giuridica sia per i locatori che per i conduttori.