Il sottobalcone, comunemente noto anche come cielino, è una componente fondamentale dell’architettura di molti edifici residenziali. Si tratta della parte inferiore di un balcone, situata al di sotto della superficie calpestabile. Sebbene invisibile per il proprietario dell’appartamento, il cielino riveste un ruolo cruciale sia dal punto di vista strutturale che estetico. Questo elemento non solo contribuisce alla stabilità del balcone stesso, ma può anche influire sull’estetica complessiva della facciata dell’edificio, soprattutto quando è decorato o rifinito in maniera particolare.
Proprietà e diritti relativi al sottobalcone
Il codice civile italiano, all’articolo 1117, elenca le parti comuni di un edificio condominiale, ma non include esplicitamente il sottobalcone. Tuttavia, secondo la giurisprudenza, come chiarito dalla Corte di Cassazione con l’ordinanza n. 7042/2020, il balcone aggettante, che sporge dalla facciata come un prolungamento esterno dell’appartamento, è di proprietà esclusiva del proprietario dell’unità immobiliare corrispondente. Ciò implica che anche il cielino, essendo parte del balcone, appartiene al singolo proprietario. Questa proprietà esclusiva si estende anche nei confronti di chi possiede un balcone simile al piano inferiore, poiché la soletta del balcone superiore non ha funzione di copertura per quello sottostante.
Manutenzione del sottobalcone
Quando si parla di manutenzione del cielino, è essenziale distinguere tra la regola generale e le eventuali eccezioni. Di norma, il proprietario dell’appartamento a cui appartiene il balcone è responsabile delle spese di manutenzione e riparazione del cielino. Questo include interventi sulla struttura portante del balcone, che sono necessari per garantire la sicurezza e l’integrità del balcone stesso. Tuttavia, vi sono eccezioni a questa regola generale. Quando il sottobalcone e i frontalini hanno una funzione decorativa e artistica, contribuendo all’estetica dell’intero edificio, essi devono essere considerati parti comuni. In tali casi, le spese di manutenzione vengono ripartite tra tutti i condomini secondo le tabelle millesimali, dato che questi elementi decorativi migliorano l’aspetto complessivo del condominio.
Ripartizione delle spese per il sottobalcone
La ripartizione delle spese per il sottobalcone dipende dalla sua funzione. Se il cielino ha un ruolo puramente decorativo e contribuisce all’estetica del condominio, le spese per la sua manutenzione devono essere condivise da tutti i condomini. Questo principio si applica quando il sottobalcone fa parte del prospetto dell’edificio e ne arricchisce l’aspetto esterno. In questi casi, le spese sono distribuite in base alle tabelle millesimali, che stabiliscono la quota di partecipazione di ciascun condomino.
Risarcimento danni e responsabilità
Un aspetto importante da considerare è la responsabilità per i danni causati da un sottobalcone in cattivo stato di manutenzione. Se dal cielino si staccano pezzi di intonaco o calcinacci che provocano danni a terzi, il responsabile è il proprietario dell’appartamento a cui appartiene il balcone. Questo perché, secondo la giurisprudenza, l’aggetto costituito dal balcone è di proprietà esclusiva del proprietario dell’unità immobiliare corrispondente. Pertanto, se il distacco di materiale è dovuto a una cattiva manutenzione, il proprietario è tenuto a risarcire i danni causati. Questo principio si applica quando l’intervento richiesto non è volto a migliorare l’estetica dell’edificio, ma a garantire la sicurezza del balcone aggettante.
Conclusioni
Il sottobalcone o cielino è una componente spesso trascurata dell’architettura di un edificio, ma riveste un’importanza significativa sia dal punto di vista strutturale che estetico. La sua gestione richiede una comprensione chiara dei diritti di proprietà e delle responsabilità che ne derivano. In generale, la manutenzione del cielino è a carico del proprietario dell’appartamento corrispondente, a meno che il sottobalcone non abbia una funzione decorativa che arricchisce l’estetica dell’intero edificio. In tal caso, le spese di manutenzione sono condivise tra tutti i condomini. Infine, la responsabilità per eventuali danni causati da un sottobalcone mal mantenuto ricade sul proprietario dell’unità immobiliare, il quale deve farsi carico delle riparazioni necessarie per evitare danni a terzi.